Huis verkopen: welke kosten gaan van je overwaarde af?

De kosten op een rij

• Makelaarscourtage: vaak een percentage van de verkoopprijs of een vast bedrag; vraag altijd een offerte bij de makelaar die je inschakelt.
• Energielabel: bij verkoop is in beginsel een geldig energielabel verplicht. Controleer eerst of er al een geldig label is; een nieuw label is niet altijd nodig.
• Presentatie: fotografie, plattegronden, eventueel styling.
• Kleine herstellingen: wat kopers bij een bezichtiging direct zien.
• Eventuele vergoeding bij vervroegd aflossen (boeterente): verkoop betekent niet automatisch dat je die betaalt. Of een vergoeding geldt of een uitzondering van toepassing is, hangt af van je hypotheekvoorwaarden. Vraag je geldverstrekker om een aflosnota.
• Dubbele lasten / overbrugging: als je eerst koopt en daarna verkoopt. Dit zijn tijdelijke woon- en financieringslasten, niet automatisch fiscale verkoopkosten.

Bij de gebruikelijke verkoop kosten koper zijn de overdrachtsbelasting en de leveringsakte voor de koper; afwijkende afspraken kunnen een andere verdeling geven. Het doorhalen (royement) van jouw hypotheek kan wel voor jouw rekening komen.

Zo reken je de netto-opbrengst uit

Verwachte verkoopprijs − hypotheekschuld − verkoopkosten = geraamde netto-opbrengst. Neem eventuele overige kosten en tijdelijke lasten ook mee in je budget. Baseer een verwachting op onderbouwde informatie over recente vergelijkbare verkopen in je buurt, niet op wat je hoopt. Een vraagprijs of losse vergelijkingsprijs is geen garantie voor de uiteindelijke verkoopprijs.

Rekenvoorbeeld (fictief)

Verkoopprijs € 425.000, hypotheekschuld € 260.000, courtage, energielabel en presentatie samen € 6.500. Netto overwaarde: € 158.500. Dit voorbeeld is fictief; jouw kosten hangen af van je makelaar, woning en hypotheekvoorwaarden. Het voorbeeld bevat geen aanvullende afloskosten, royement of dubbele lasten en is geen berekening van jouw fiscale eigenwoningreserve.

Let op de eigenwoningreserve

Volgens de Belastingdienst is fiscale overwaarde de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten. Bij de eerste verkoop wordt die overwaarde je eigenwoningreserve genoemd. Die reserve ontstaat dus niet pas als je de overwaarde niet in je volgende woning gebruikt. Gebruik je de reserve niet volledig voor de volgende eigen woning en leen je daardoor meer, dan kan een deel van de rente niet aftrekbaar zijn.

De fiscale eigenwoningschuld is niet altijd gelijk aan je totale hypotheekschuld. Daardoor kan de fiscale overwaarde afwijken van je netto-opbrengst. Laat dit meenemen in het hypotheekadvies voor je volgende woning.

Bereid je volgende stap voor

Zet de aflosnota, offertes en verwachte tijdelijke lasten naast elkaar. Lees ook over overwaarde benutten en over verkopen, verbouwen of blijven. De WoningCheck helpt bij het verzamelen van beschikbare woninggegevens; voor een verkoopraming en je fiscale situatie heb je passende deskundigheid nodig.