Funderingsrisico vóór je bod: wat kun je zelf controleren en wanneer is onderzoek nodig?

Waarom funderingsrisico vóór het bod thuishoort

Na het tekenen van een koopovereenkomst is je onderhandelingspositie anders dan daarvoor. Daarom wil je relevante onzekerheden zo vroeg mogelijk herkennen.

Funderingsproblematiek kan volgens de Rijksoverheid grote financiële en maatschappelijke gevolgen hebben. Het Rijk werkt daarom aan betere informatievoorziening en een landelijke data-infrastructuur voor funderingsrisico’s. Oorzaken kunnen onder meer samenhangen met veroudering, bodemdaling en klimaatverandering.

Dat betekent niet dat iedere oudere woning of iedere woning in een aandachtsgebied een funderingsprobleem heeft. Het betekent wel dat fundering een zelfstandig controlepunt verdient wanneer woning, bouwperiode, locatie of beschikbare stukken daar aanleiding toe geven.

Begin met een brede woningcontrole

Een fundering staat niet los van de rest van de woning. Begin daarom met de basis:

• controleer het bouwjaar en woningtype;
• bekijk de beschikbare verkoopstukken;
• vraag welke verbouwingen en herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd;
• controleer of er rapporten of eerdere onderzoeken beschikbaar zijn;
• kijk bij een appartement ook naar de stukken en besluitvorming van de VvE;
• noteer wat niet aantoonbaar of onduidelijk is.

Het doel is niet om zelf een technische conclusie te trekken. Je wilt weten of er voldoende informatie is om verantwoord verder te gaan.

Wat vertelt een funderingsviewer?

Een funderingsviewer kan laten zien of een adres in een indicatief aandachtsgebied ligt. Dat is nuttige voorinformatie, maar geen oordeel over de woning zelf.

Een kaart kan namelijk niet zonder meer vaststellen:

• in welke technische staat de fundering van deze woning verkeert;
• of herstel nodig is;
• wanneer eventuele schade is ontstaan;
• wat herstel zou kosten;
• welk effect een mogelijk risico op de marktwaarde heeft.

Gebruik een kaart daarom als vraagstarter. Niet als bewijs dat er niets aan de hand is en ook niet als bewijs dat de fundering slecht is.

Welke stukken en vragen kunnen helpen?

Vraag bij twijfel om concrete informatie. Denk aan:

• eerder funderingsonderzoek;
• bouwkundige rapporten;
• stukken over monitoring of herstel;
• facturen en garanties van uitgevoerd werk;
• informatie over vergelijkbare werkzaamheden in hetzelfde bouwblok;
• VvE-notulen, onderhoudsplannen en reserveringen bij appartementen;
• mededelingen van gemeente of andere betrokken instanties die op het adres of gebied van toepassing zijn.

Een mondeling antwoord kan nuttig zijn, maar documenten geven meer houvast. Leg vast welke informatie je hebt ontvangen en welke vragen nog openstaan.

Bouwkundige keuring of funderingsonderzoek?

Een algemene bouwkundige keuring en een gespecialiseerd funderingsonderzoek zijn niet hetzelfde.

Een bouwkundige keuring geeft een breder beeld van de zichtbare technische staat van de woning. Wanneer er specifieke aanleiding is om de fundering te onderzoeken, kan aanvullend gespecialiseerd onderzoek nodig zijn.

Welke stap passend is, hangt af van de woning, de beschikbare informatie en de aangetroffen signalen. Laat een deskundige bepalen welke onderzoeksvorm nodig is. Trek zelf geen definitieve conclusie uit alleen een kaart, foto, scheur, bouwjaar of mondelinge mededeling.

Wat doe je als informatie ontbreekt?

Ontbrekende informatie is niet automatisch bewijs van een probleem. Het is wel een onzekerheid die je bewust moet wegen.

Je kunt dan bijvoorbeeld:

• aanvullende stukken opvragen;
• gerichte vragen laten beantwoorden;
• een deskundige raadplegen;
• vóór een definitief bod onderzoek laten uitvoeren;
• juridisch laten beoordelen of en hoe een passend voorbehoud moet worden opgenomen.

Gebruik nooit zonder controle een standaardclausule van internet. De tekst moet passen bij de situatie en de gewenste bescherming.

Wat betekent funderingsrisico voor je bod?

Een risico is niet automatisch een reden om af te zien van een woning. Maar je wilt wel voorkomen dat je een bod baseert op een zekerheid die er niet is.

Bij het bepalen van je bod zijn daarom drie vragen belangrijk:

• Wat weet ik aantoonbaar over de woning?
• Welke onzekerheden zijn nog niet onderzocht?
• Hoe verwerk ik die onzekerheid in onderzoek, voorwaarden en biedruimte?

Noem niet zelf een willekeurig herstelbedrag en trek dat van de vraagprijs af. Zonder passend onderzoek weet je niet óf herstel nodig is, welke aanpak nodig zou zijn en welke kosten daarbij horen.

Een praktische controle vóór je biedt

Gebruik voor een woning met mogelijk funderingsrisico deze volgorde:

• Bekijk de woninggegevens en marktpositie.
• Controleer de beschikbare openbare informatie.
• Vraag verkoopstukken, rapporten en relevante historie op.
• Kijk bij een appartement ook naar de VvE-stukken.
• Schrijf openstaande vragen letterlijk op.
• Laat bij concrete aanleiding passend technisch onderzoek uitvoeren.
• Bepaal daarna pas je voorwaarden en biedruimte.

Zo voorkom je twee uitersten: een woning onnodig afschrijven op basis van een kaart, of een reëel risico negeren omdat de woning er tijdens de bezichtiging goed uitziet.

Eerst inzicht, dan pas beslissen

De gratis WoningCheck geeft je een eerste beeld van woninggegevens, waarde en marktpositie. Dat helpt om een woning breder te beoordelen dan alleen op de vraagprijs.

Een WoningCheck onderzoekt de fundering niet. Zie je signalen of blijft essentiële informatie onduidelijk? Laat de fundering dan vóór je bod afzonderlijk door een deskundige beoordelen.

Doe de gratis WoningCheck voor een eerste beeld van de woning en marktpositie. Zie je funderingssignalen? Laat die vóór je bod afzonderlijk door een deskundige onderzoeken.